Hallo Zusammen,
die Fragestellung wird etwas länger.
Wir haben vor vier Jahren ein wirklich tolles Haus gekauft. Ein Jahr lang hatten wir noch Mieter in diesem Haus wohnen, bevor wir letztlich selbst eingezogen sind.
Es war wirklich ein absoluter Pitch, letztlich werden Häuser in der Siedlung momentan zu doppelt so hohen Preisen verkauft, dabei sind sie zum Teil überhaupt nicht oder nur oberflächlich renoviert, und die Grundstückslage wesentlich schlechter als bei unserem. Wir haben mit dem Dachbodenausbau zusätzlichen Wohnraum geschaffen und auch sonst großzügig saniert.
Nun ja, wir hatten damals Zeitdruck beim Kauf, weil unsere Mietwohnung zu klein war und wir vom Baukindergeld sehr gut profitieren konnten.
So weit so gut.
Das Interesse an Immobilien hat uns nie ganz los gelassen, obwohl es unser für immer Zuhause werden sollte.
Aber ja, wenn man erstmal drin wohnt, dann findet man doch hier und da Punkte, die einen stören. Z.B. die enge Bebauung und die Tatsache, dass es eine Doppelhaushälfte.
Lange Rede, kurzer Sinn. Wir überlegen uns langfristig doch nochmal zu verändern. Ein alleinstehendes Haus, wo man einen Teil der Wohnfläche später vermieten könnte, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Oder direkt ein Zweifamilienhaus.
Die Frage ist, was wir mit dem ersten Haus tun würden. Ich fände es toll, es zu behalten und an eine nette Familie mit Kindern zu vermieten. Es gibt einfach zu wenig Wohnraum für Familien. Aber ist der Gedanke vielleicht zu naiv?
Würden wir es zum ortsüblichen Mietspiegel vermieten, könnten wir davon das Darlehen bedienen und zeitgleich Rücklagen schaffen.
Außerdem würde es uns beim weiteren Kauf sicherlich auch eine gewisse Sicherheit bieten. Wir haben in den vier Jahren schon einiges abbezahlt und für Wertsteigerung gesorgt. Wir hatten ja bereits ein Jahr Mieter in dem Haus und für uns hat es sich als zusätzliche Einnahmequelle gut angefühlt.
Andere Option wäre, das Haus zu verkaufen. Das Darlehen begleichen und das restliche Geld zu 100 Prozent ins neue Eigenheim stecken.
Für mich persönlich macht gerade Variante 1 mehr Sinn. Das Haus ist renoviert und mit vernünftigen Mietern könnte es in ein paar Jahr ohne viel Reparaturaufwand abgezahlt sein und zwar von den Mietern. Auch wenn es bis dahin vielleicht vom Wert wieder etwas runter geht, würden wir gut aus der Sache raus gehen.
Gut gemeinte Meinungen sind hier erwünscht
Zweites Haus kaufen. Erstes vermieten oder verkaufen?
verkaufen oder vermieten
Ich würde definitiv verkaufen.
Mir wäre das Risiko zu groß, dass die Mieter das Haus irgendwann bei Nacht und Nebel und total verwahrlost verlassen. Das hört man leider zu oft. Und der Schein der sympathischen Familie trügt oft.
Das war der Grund, warum mein Mann und seine Schwester ihr Elternhaus verkauft und nicht vermietet haben.
Lg
Elsa01
Haus verladen ist doch super 
Schlimmer ist einfach drin zu bleiben ohne Miete zu zahlen. Das Thema Räumungsklage ist nicht witzig.
Jep, hatten meine Freundin in der Einliegerwohnung ihres selbst bewohnten Hauses. Kein Spaß...
Huhu, für mich ganz klare Sache. Vermieten!
Lg
Hast du für mich auch noch Argumente fürs vermieten?
Wenn es sich wirklich ganz oder fast selbst trägt, dann ist es natürlich einfach eine sehr gute Kapitalanlage zum Vermögensaufbau. Dann muss man sich aber wirklich sicher sein, dass der Wert der Immobilie über die nächsten Jahrzehnte mindestens stabil ist, besser steigt. Letzteres ist jetzt aktuell ja nicht mehr so leicht. Aber wertstabil würde ja eigentliche eichen, also Hauptsache keine strukturschwache Lage, schrumpfende Bevölkerungsdichte, etc.
Aber da sollte man schon ein bisschen Know-How haben. Wenn dir nicht mal der Unterschied zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten was sagt, du nicht weißt, dass man Mieteinnahmen versteuern muss,… dann solltest du von Vermieten die Finger lassen, bevor du dir das nicht beigebracht hast. Und natürlich gibt es Risiken (Leerstand, Mietnomaden, unvorhergesehene Reparaturen,…). Das muss einem alles bewusst sein.
Ich finde, dass man das pauschal nicht so sagen kann.
Wir vermieten mehrere Wohnungen. Als wir mit einer anfingen, hatten wir schon Angst, aber genug Kapital im Hintergrund für Notfälle. Hat man mehrere Wohnungen sind manche Risiken minimierter.
Was zB, wenn größere Dinge kaputt gehen (Heizung oä.), habt ihr Kapital? Könnt ihr immer sofort zur Stelle sein, wenn die Mieter irgendwas anstehen haben? Was wenn die Mieter das Haus in katastrophalem Zustand hinterlassen (hättet ihr da Geld)? Was wenn Mieter kündigen und ihr ein paar Monate Leerstand hättet bis passende kämen? Könntet ihr das zahlen? Käme ihr zurecht wenn die Miteigentümer Probleme mit den neuen Mietern hätten (welcher Art auch immer). Falls ihr doch nicht mehr vermieten wolltet nach kurzer Zeit, kämt ihr mit der Spekulationssteuer zurecht?
Ich bin grundsätzlich ein Fan von vermieten wenn man gewissen Background hat. Ansonsten verkaufen. Allerdings lieber Wohnungen als Häuser.
Spekulationssteuer würde bei ihnen ja gar nicht anfallen auch wenn sie nach weniger als 10 Jahren verlaufen, denn sie haben das Haus lange genug selbst bewohnt.
Genau, die Spekulationssteuer entfällt, weil wir schon länger als zwei Jahre das Objekt bewohnen.
Ich glaube ohne Zahlen kann dir hier niemand konkret was sagen. Wenn das Haus beispielsweise 600.000 bringen würde, du es aber auch für 2500€ kalt im Monat vermieten kannst, macht das Sinn. Bei uns in der Gegend mietet man aber eigentlich nur Wohnungen, keine Häuser, und wenn, dann nur welche mit Renovierungsstau aus dem 60ern. Bei dir hört sich das ja eher nach topmodernisiertem Haus in teurer Lage an, und dafür langfristige Mieter zu finden halte ich für sehr schwer.
Bei Verkaufen dagegen müsstet ihr ja evtl. Vorfälligkeitsgebühren etc. bezahlen und so viel bekommt ihr da nach Abzug dessen was ihr der Bank noch schuldet ja vermutlich auch nicht raus.
Eine topmodernes, teures Haus ohne viele Mietinteressenten die einen angemessenen Preis zahlen wollen würde ich verkaufen.
Ein älteres Ding, vielleicht eines in dem sogar zwei Wohnungen machbar wären, mit einem Mietpreis der maximal im sehr niedrigen vierstelligen Bereich liegen den viele silvester Mieter langfristig zahlen wollen würde, würde ich vermieten.
Das kommt auf die Lage an. Hier in der Großstadt wollen ganz viele sogar Neubau-EFHs mieten. Sie wollen sich keine Immobilie ans Bein binden, die sie nur 15 Jahre bewohnen wollen. Das eigene Geld wird anderweitig angelegt oder sogar parallel eine ETW gekauft und vermietet, auf die man dann irgendwann ohne Kinder Lust hat.
Also "ganz viele" kann ich mir in meiner Großstadt absolut 0,0 vorstellen und habe ich trotz Beruf in dem Bereich auch noch nie gehört. Da bei uns die Kaltmieten für Häuser zwischen 1500-3500€ für eine normale DHH liegen, kann ich mir auch nicht vorstellen, dass das günstiger ist und/oder Geld für eine ETW übrig bleiben. Sondern dass die Miete schon krass viel ist.
Irre ich mich oder war man nicht bei Bezug von Baukindergeld daran gebunden, die Immobilie selbst bewohnen zu müssen?
Da hast du Recht. Es wird jährlich ausbezahlt, die Zahlung wird gestoppt, wenn man aus der Immobilie auszieht. Haben es jetzt jedoch schon drei Jahre bezogen und die vierte Zahlung werden wir sicherlich auch noch mitnehmen, so schnell werden wir sicherlich auch nichts Neues finden.
Klar, jedes Jahr, wo wir im Haus bleiben lohnt es sich für uns bzgl Baukindergeld.
Ich finde das lässt sich so pauschal nicht beurteilen und hängt von den Rahmenparameter ab, sobald ihr ein neues Haus gefunden habt:
- Wie viel EK habt ihr dann und bekommt ihr gute Finanzierungskonditionen ohne das alte Haus verkaufen zu müssen?
- Wenn ihr das alte Haus verkaufen würdet, könnt ihr dann die Finanzierung aufs neue Haus umschreiben oder müsst ihr Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
- Wie entwickelt sich der Markt, bzw. ganz konkret eure Lage? Müsst ihr fürchten, dass das Haus an Wert verliert, weil die Stadt schrumpft?!
- Würde Zins/Tilgung für das alte Haus wirklich durch Mieteinnahmen selbst getragen? Oder sogar inkl. nicht umlagefähiger Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage?
Tendenziell bin ich eher pro halten und vermieten. Wir würden es auf jeden Fall so machen, unsere erste Immobilie ist aber auch eine im Alter sehr gut bewohnbare ETW, in die wir dann gerne irgendwann zurück gehen wollen.
Ich habe für verkaufen gestimmt.
Wenn man vermietet , muss man ja trotzdem Zeit und Geld in die Immobilie stecken. Reparaturen, Sanierung.
Man muss das mit der Steuererklärung ( wäre ja für mich ein rotes Tuch) irgendwie gut hinkriegen, die Nebenkosten im Blick haben, hoffen das vernünftige Mieter einziehen... wäre mir persönlich zu stressig🫣
So einfach lässt sich das nicht beantworten finde ich , kommt immer drauf an . Habt ihr evt. später vor wieder zurück in euer jetziges Haus zu ziehen ? Danach hört es sich nicht an weil ihr euch beim neuen Haus Gedanken über etwas freistehendes mit Möglichkeit der Teilvermietung bzw. Zweifamilienhaus macht . Trägt sich eine Vermietung annähernd mit den Raten die ihr zahlt ? Recht frisch saniert hört sich gut an ,was Renovierungen angeht habt ihr dann erstmal eine Zeit lang Ruhe . Vermieten macht aber auch Arbeit + mit Mietern kann man Glück oder Pech haben und irgendwann stehen auch wieder Renovierungen an . Wenn ihr das Haus jetzt gut verkaufen könnt würde ich es verkaufen . Vermieten würde ich dann wenn ihr zum jetzigen Zeitpunkt keinen passenden Kaufpreis erzielen könnt und sich die erzielte Miete mit den Raten einigermaßen rechnet. Den Verkauf würde ich dann auf einen späteren Zeitpunkt verschieben . Langfristig behalten wenn ihr es nicht später selber wieder nutzen wollt finde ich macht bei einem Haus weniger Sinn .
Rückkehr definitiv nicht, weil es nicht fürs Alter geeignet ist.
Aber als Altersvorsorge, ob weiterhin vermietet oder verkaufen. Die Zeit des Abzahlens ist absehbar mit sieben Jahren, danach würde es für uns Gewinn abwerfen.
Die Vermietung würde sich mit den Raten decken, es wäre sogar noch ein Puffer um davon zumindest etwas Rücklagen zu bilden.
Vielleicht wäre Mietkauf auch eine Option?
Der Verkäufer hat bei Mietkauf keinerlei Vorteile.